De wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake opkoopbescherming is gepubliceerd
Op 10 september jl. is de wet van 7 juli 2021 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014, de Woningwet, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek gepubliceerd (Staatsblad 2021, 425). Met de wet is een nieuw hoofdstuk 7 met de titel “Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming” aan de Huisvestingswet 2014 toegevoegd.
Het nieuwe hoofdstuk inzake opkoopbescherming is gebaseerd op een aangenomen amendement van het lid Dik-Faber c.s. en geeft gemeenten de bevoegdheid een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) in te voeren, waardoor het voor beleggers verboden is aangewezen woningen binnen vier jaar na inschrijving van levering zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren. Met de wetswijziging wordt beoogd dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven.
Het betreffende verbod is opgenomen in het nieuwe artikel 41. In lid 2 van artikel 41 is bepaald dat de gemeenteraad slechts categorieën van woonruimten kan aanwijzen voor zover:
- dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn;
- de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:
1) vrij van huur en gebruik was;
2) in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden of
3) werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid;
- de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod.
Van het verbod kan uitsluitend worden afgeweken met een vergunning van burgemeester en wethouders. In lid 3 van artikel 41 is opgenomen in welke gevallen een vergunning moet worden verleend, onder meer wanneer de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar.
Het verbod vormt een ingrijpende regulering van het eigendomsrecht. In de toelichting op het amendement is aan de hand van vier voorwaarden gemotiveerd waarom de regulering toelaatbaar en gerechtvaardigd is: de maatregel is bij wet voorzien, de beperking is noodzakelijk in het algemeen belang, er is sprake van een “fair balance” tussen regulering en het daarmee gediende algemeen belang en er zijn toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen. Ik verwacht dat dit in de toekomst via de exceptieve toetsing onderwerp van discussie zal zijn bij de bestuursrechter.
Het is nog niet bekend wanneer de wet in werking treedt. De verwachting is dat de wet op 1 januari 2022 in werking zal treden.
Om de opkoopbescherming te effectueren zal na de inwerkingtreding van de wet eerst de gemeentelijke huisvestingsverordening moeten worden gewijzigd. De gemeenteraad dient immers (een) nader te bepalen gebied(en) vast te stellen waarbinnen het verbod van toepassing is. Uit het nieuwe artikel 40 volgt dat de gemeenteraad uitsluitend van zijn bevoegdheden gebruik mag maken indien dat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Ook dit zal naar verwachting via de exceptieve toetsing onderwerp van discussie zijn bij de bestuursrechter.
Het gaat aldus om een ingrijpende wetswijziging waarmee je op dit moment al rekening zou kunnen houden.
Invordering van verbeurde dwangsom
Indien een gemeente een last onder dwangsom oplegt en na verbeurte van een dwangsom tot invordering wil overgaan, dan stelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eisen aan een invorderingsbesluit. Volgens standaardjurisprudentie moet aan een invorderingsbesluit een deugdelijke en controleerbare vaststelling van relevante feiten en omstandigheden ten grondslag liggen.
In de uitspraak van 15 september jl. licht de Afdeling dat als volgt toe:
“Dit brengt met zich dat de vaststelling of waarneming van feiten en omstandigheden die leiden tot verbeurte van een dwangsom moet worden gedaan door een ter zake deskundige medewerker van het bevoegd gezag, door een ter zake deskundige persoon in opdracht van het bevoegd gezag of door een ter zake deskundige persoon wiens bevindingen het bevoegd gezag voor zijn rekening heeft genomen. De vastgestelde of waargenomen feiten en omstandigheden moeten op een duidelijke wijze worden vastgelegd. Dat kan geschieden in een schriftelijk rapport, maar in bepaalde gevallen ook met foto’s of ander bewijsmateriaal. Duidelijk moet zijn waar, wanneer en door wie de feiten en omstandigheden zijn vastgesteld of waargenomen en welke werkwijze daarbij is gehanteerd. Voor zover de vastgestelde feiten en omstandigheden in een geschrift zijn vastgelegd, moet een inzichtelijke beschrijving worden gegeven van hetgeen is vastgesteld of waargenomen. Een schriftelijk rapport moet in beginsel zijn voorzien van een ondertekening door de opsteller en een dagtekening. Aan het ontbreken van een ondertekening en een dagtekening kan worden voorbijgegaan, indien op andere wijze kan worden vastgesteld dat de opsteller van het rapport degene is die de daarin vermelde feiten en omstandigheden heeft vastgesteld of waargenomen en wanneer die vaststelling of waarneming heeft plaatsgevonden.”
In dit concrete geval bevatte het bestemmingsplan een regeling waardoor op het perceel de huisvesting van één afzonderlijke huishouding was toegestaan of van maximaal drie personen naast de huishouding of van maximaal vier personen die geen huishouden vormen. De rechtbank oordeelde eerder dat het invorderingsbesluit niet in stand kon blijven. De gemeente tekende hoger beroep aan tegen die uitspraak.
De Afdeling is het eens met de rechtbank en bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De Afdeling oordeelt dat niet alleen van het aantal inschrijvingen in de BRP op het adres mag worden uitgegaan. Daaruit volgt immers niet dat de ingeschreven personen op de controledatum de woning ook daadwerkelijk bewoonden. Voorts bleek uit het constateringsrapport dat een van de aanwezigen had verklaard dat twee personen in afwijking van de BRP niet meer in de woning woonden. Tot slot bleek uit het constateringsrapport niet dat was gevraagd of een of meerdere aanwezigen er niet woonden maar bijvoorbeeld op bezoek waren. De Afdeling concludeert dan ook dat de gemeente niet bevoegd was tot invordering van de beweerdelijk verbeurde dwangsom over te gaan.
Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83