Gebruik in strijd met bouwregel over oppervlakte in bestemmingsplan leidt niet tot strijd met het bestemmingsplan
Op 10 mei jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de “Afdeling”) zich gebogen over de vraag of gebruik (zonder bouwactiviteiten) in strijd met een bouwregel over de maximaal toegestane oppervlakte van het gewenste gebruik in het bestemmingsplan wel of niet tot strijd met het bestemmingsplan leidt.
Appellant had een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het gebruiken (zonder bouwactiviteiten) van bedrijfsruimten voor detailhandel. Op grond van de gebruiksregels (bestemmingsomschrijving) van de ter plaatse geldende bestemming “Gemengd” was gebruik voor “detailhandel in de branches” toegestaan. In de bouwregels van de bestemming “Gemengd” was echter bepaald dat de totale bruto bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel niet meer dan 34.900 m2 dan wel 12.400 m2 mocht bedragen. B&W stelden zich op het standpunt dat de toegestane oppervlakte aan detailhandel reeds was vergund en weigerde de omgevingsvergunning wegens strijd met deze bouwregel in het bestemmingsplan.
Appellant maakte bezwaar en stelde vervolgens beroep in tegen de weigering, maar bezwaar en beroep werden ongegrond verklaard. De Afdeling komt – in lijn met eerdere uitspraken van 20 november 2009, ecli:nl:rvs:2009:BI4532, en 25 november 2015, ecli:nl:rvs:2015:3617 – echter tot het oordeel dat het plan niet in strijd is met het bestemmingsplan en dat de omgevingsvergunning ten onrechte is geweigerd. Daartoe overweegt de Afdeling dat de bepaling met de maximale oppervlakte een bouwregel is die uitsluitend van betekenis is voor toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwen aan het bestemmingsplan. Nu het gewenste gebruik voor detailhandel niet in strijd is met het bestemmingsplan en geen omgevingsvergunning was vereist, hebben B&W volgens de Afdeling de omgevingsvergunning ten onrechte op inhoudelijke gronden geweigerd.
Appellant had met recht de langste adem.
Onderzoeksplicht eigenaar/verhuurder van woning in Amsterdam
Zoals de Afdeling al sinds mei 2014 overweegt, mag van een verhuurder worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijke te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.
Ook in de uitspraak van 10 mei jl. (ecli:nl:rvs:2017:1219) komt deze onderzoeksplicht van de eigenaar/verhuurder aan de orde. De eigenaar/verhuurder voerde in verband met een op grond van de Amsterdamse Huisvestingsverordening opgelegde bestuurlijke boete – onder meer – het volgende aan:
- de meerwaarde van onderzoek op internet wordt niet ingezien;
- er bestaat geen verplichting om het internet af te speuren om te kijken of de woningen hotelmatig worden verhuurd;
- vanwege privacy kunnen de woningen niet voortdurend worden gecontroleerd;
- in de basisregistratie personen (BRP) kan niet worden gecontroleerd of een huurder staat ingeschreven op het adres, het vragen van een uittreksel heeft ook geen waarde omdat een inschrijving zo weer gewijzigd kan worden;
- de directeur en medewerkers van eigenaar/verhuurder gaan regelmatig langs bij de huurder om huur te incasseren (winkel op de begane grond en de woning op de bovenste verdieping).
De Afdeling gaat niet mee in deze beroepsgronden en overweegt het volgende:
“[Eigenaresse/verhuurster] heeft niet voldoende gecontroleerd wat het feitelijk gebruik is van de woning op de tweede verdieping. Haar betoog dat zij daarmee de privacy van de bewoners zou schaden, slaagt niet. Zij had in overleg met [huurster] het gebruik kunnen controleren. Ook heeft zij geen controle op internet uitgevoerd naar de verhuur van de vakantieappartementen. Evenmin is [huurster] gevraagd een uittreksel van de basisregistratie personen te verstrekken.
Indien [eigenaresse/verhuurster] wel de voornoemde controle had uitgevoerd, had zij kunnen constateren dat de woning op de tweede verdieping leeg was, dat op dat adres geen inschrijving in de basisregistratie personen aanwezig was en dat via internet drie vakantiewoningen werden verhuurd. Gelet op de eerdere last onder dwangsom aan [eigenaresse/verhuurster] wegens hotelmatige verhuur, die is opgelegd op 31 januari 2011, bestond daartoe ook extra aanleiding. Gelet op de eerdere overtreding en het feit dat [eigenaresse/verhuurster] meerdere panden verhuurt in Amsterdam was zij bekend met de regels over de verhuur en het strikte beleid van de gemeente Amsterdam.
De Afdeling ziet niet in waarom deze controle niet van [eigenaresse/verhuurster] gevergd kan worden. Dat, naar de Afdeling begrijpt, [directeur] niet goed met het internet overweg kan, maakt niet dat [eigenaresse/verhuurster] daarvoor niet een ander kan inschakelen. [Eigenaresse/verhuurster] heeft door af te zien van nader onderzoek naar het gebruik van de woning niet de benodigde zorgvuldigheid in acht genomen, zich niet voldoende geïnformeerd en heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat zij niet van de overtreding van de Huisvestingswet heeft kunnen weten.”
Zoals ook uit deze uitspraak blijkt, gaat de onderzoeksplicht voor een eigenaar/verhuurder ver en blijft het lastig als eigenaar/verhuurder aan te tonen dat je niet wist en ook niet kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt.
Meldplicht vakantieverhuur gemeente Amsterdam
In Amsterdam mogen hoofdbewoners hun woning maximaal 60 dagen verhuren voor vakantieverhuur. De gemeente voert al enige tijd een strijd tegen overlast van illegale hotels. Daartoe is de boete voor woningonttrekking verhoogd, is het budget voor handhaving verdrievoudigd en wordt er gewerkt met zogenaamde mystery guests.
De gemeente Amsterdam heeft op 4 mei jl. aangekondigd vanaf 1 oktober 2017 een meldplicht voor vakantieverhuur in te willen voeren. De verantwoordelijkheid voor tijdige melding (vooraf) ligt bij de verhuurder zelf.
De gemeente beoogt met deze voorgenomen maatregel de negatieve effecten van vakantieverhuur effectiever en resultaatgerichter te beheersen. De meldplicht is het resultaat van overleg dat de gemeente Amsterdam met het Ministerie van Binnenlandse Zaken voerde.
De verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening van Amsterdam ligt van 5 mei jl. tot 2 juni a.s. ter inzage. Gedurende deze periode kan een zienswijze over de voorgenomen wijziging worden ingediend.
Tot slot wijs ik u erop dat het verstandig is de regels voor vakantieverhuur te raadplegen voordat u tot vakantieverhuur overgaat. De regels kunnen wijzigen.
Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.
Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.
