Wat als de huurder jouw woning illegaal (onder)verhuurt via airbnb of booking.com
Na de herziening van de Huisvestingsverordening per 1 juli 2015 is de gemeente Amsterdam tot het opleggen van boetes overgegaan indien een woning via websites zoals airbnb of booking.com voor short stay wordt verhuurd. Het is op grond van de Huisvestingsverordening namelijk niet toegestaan zonder vergunning een woning aan de woningvoorraad te onttrekken.
Ook als je als eigenaar/verhuurder van een woning niet op de hoogte bent van een dergelijke handelwijze van de huurder, kun je als eigenaar/verhuurder toch als overtreder worden aangemerkt. In een tamelijk recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2970) herhaalt de Afdeling haar standaardoverwegingen dat “van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt” en dat “de eigenaar (…) aannemelijk (dient) te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt”. Daarbij zijn de volgende omstandigheden volgens de Afdeling relevant:
- een eigenaar die meerdere panden in eigendom heeft voor beleggingsdoeleinden dient het gebruik van het pand regelmatig te controleren;
- niet is toegelicht wanneer en op welke wijze de eigenaar/verhuurder het gebruik van het pand heeft gecontroleerd, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat hij voldoende toezicht heeft gehouden;
- in 2006 en 2009 was de verhuurder/eigenaar er reeds op gewezen dat het pand niet als hotel mocht worden gebruikt;
- nadat de huurder kenbaar had gemaakt het pand voor short stay te willen exploiteren, lag het op de weg van eigenaar/verhuurder scherper toezicht te houden op het gebruik van het pand dan wel nader onderzoek daarnaar te doen;
- dat de verhuurder/eigenaar op een afstand 150 km van het pand woont en het pand niet zonder toestemming van de gebruikers kon betreden, doet niet af aan de verantwoordelijkheid van de verhuurder/eigenaar zich over het gebruik van het pand adequaat te informeren.
Mocht je als eigenaar/verhuurder met een boetebesluit voor de illegale verhuur van je woning van de gemeente Amsterdam worden geconfronteerd, dan is de uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 28 januari 2016 (gepubliceerd op 17 februari jl.) van belang (ECLI:NL:RBAMS:2016:568). In die uitspraak constateert de Voorzieningenrechter dat in de per 1 juli 2015 in werking getreden Huisvestingsverordening wordt verwezen naar onjuiste artikelen in de Huisvestingswet 2014 om een boete op te kunnen leggen. Zo wordt er verwezen naar de artikelen 7 en 30 van de Huisvestingswet 2014 terwijl er verwezen had moeten worden naar artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. De Voorzieningenrechter oordeelt als volgt: “Hoewel deze onjuiste verwijzing zeer waarschijnlijk bij de herziening van de Huisvestingsverordening over het hoofd is gezien, betekent dit niet dat daaraan voorbij kan worden gegaan bij de (voorlopige) rechtmatigheidsbeoordeling van de bestreden besluiten”. Omdat het gebrek in bezwaar niet meer kan worden hersteld, is de Voorzieningenrechter van oordeel dat de bestreden besluiten in bezwaar naar verwachting niet zullen standhouden. Zolang de Huisvestingsverordening op dit onderdeel nog niet is herzien, lijk je als verhuurder/eigenaar én huurder dus de dans te kunnen ontspringen.
Voor meer informatie kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.
VAR gaat verdwijnen
De VAR (Verklaring ArbeidsRelatie) wordt naar verwachting per 1 april 2016 afgeschaft. In plaats daarvan, zal er gewerkt worden met door de Belastingdienst beoordeelde model- en voorbeeldovereenkomsten.
Bij gebruik van deze overeenkomsten hoeven er geen loonheffingen te worden ingehouden en afgedragen. Als de werkelijkheid tenminste overeenstemt met de schriftelijke afspraken. Het is ook mogelijk om zelf een overeenkomst door te Belastingdienst te laten beoordelen. Als uit de overeenkomst geen verplichting voortvloeit tot het afdragen van loonheffingen, bevestigt de Belastingdienst dat schriftelijk. Deze bevestiging is vijf jaar geldig.
Overeenkomsten die voor 1 februari 2016 worden voorgelegd aan de Belastingdienst, zullen voor 1 april 2016 zijn beoordeeld en, indien het oordeel is dat daarmee buiten dienstbetrekking wordt gewerkt, zo mogelijk gepubliceerd. Er zullen dus steeds meer voorbeeldovereenkomsten op de website van de Belastingdienst te vinden zijn.
Er geldt een implementatietermijn tot 1 januari 2017. Dat houdt in dat alle opdrachtgevers en opdrachtnemers tot 1 januari 2017 de tijd hebben om zo nodig hun werkwijze aan te passen aan een werkwijze die is voorzien in een voorbeeld- of modelovereenkomst. Tot die tijd zal de Belastingdienst wel toezicht houden, maar nog geen repressieve handhavingsmaatregelen nemen. De Belastingdienst zal waar nodig waarschuwen en partijen erop wijzen op welke punten een aanpassing van hun werkwijze nodig is om buiten dienstbetrekking te werken.
Het wetsvoorstel heeft geen terugwerkende kracht, dus tot op het moment van inwerkingtreding van de wet blijft de vrijwarende werking van de VAR voor de opdrachtgever bestaan. Indien na de inwerkingtreding wordt geconstateerd dat er sprake is van een dienstbetrekking, kunnen eventuele handhavingsmaatregelen dus niet zien op een periode waarvoor de opdrachtgever zich nog op de vrijwarende werking van de VAR kan beroepen. Bij partijen die na 1 januari 2017 niet volgens een beoordeelde (voorbeeld)overeenkomst of modelovereenkomst werken, kan worden gehandhaafd als blijkt dat er feitelijk sprake is van een dienstbetrekking. Als deze dienstbetrekking in 2016 al bestond, wordt alleen de periode vanaf 1 april 2016 in de handhaving betrokken.
Voortaan kan de opdrachtgever ook worden aangesproken als er toch loonheffingen moeten worden afgedragen –met de VAR was de opdrachtgever hiertegen gevrijwaard. Zo een naheffingsaanslag kan worden opgelegd als blijkt dat er niet wordt gewerkt overeenkomstig de beoordeelde overeenkomst en er dus toch sprake is van een arbeidsrelatie.
De voorbeeldovereenkomsten zijn te vinden op www.belastingdienst.nl. Uiteraard kunt u ook contact opnemen met Cathelijn Budding voor meer informatie hierover en over andere arbeidsrechtelijke onderwerpen.