Hoe moet het “pandquotum” voor omzettingsvergunningen in de Huisvestingsverordening Amsterdam worden uitgelegd?
Het quotum voor omzettingsvergunningen in de Huisvestingsverordening Amsterdam, dat in de volksmond het “pandquotum” wordt genoemd, blijkt geen quotum “per pand” te zijn.
In een langlopende zaak betoogt het college van Amsterdam zowel in bezwaar, beroep als hoger beroep dat het “pandquotum” in artikel 3.3.11 lid 2 van de aan de orde zijnde Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 een keuzemogelijkheid aan het college geeft om voor het maximum van 25% ofwel naar het aantal woningen in één pand ofwel naar het aantal woningen in een rij aaneengesloten woningen te kijken.
De rechtbank Amsterdam oordeelde op 27 augustus 2024 al dat het quotum anders moet worden uitgelegd dan het college in bezwaar en beroep betoogde. De rechtbank oordeelt mede op basis van de toelichting op de verordening en het doel van de bepaling dat het quotum zo moet worden uitgelegd dat indien een pand ook onderdeel uitmaakt van een rij aaneengesloten eengezinswoningen, maximaal 25 procent van het aantal woningen in dat pand én in de rij aaneengesloten eengezinswoningen kan bestaan uit omgezette woonruimten. Het gaat daarbij niet om traditionele eengezinswoningen, ook zelfstandige woningen op verdiepingen in panden kunnen als een rij aaneengesloten eengezinswoningen worden aangemerkt.
De vergunninghouder kon zich niet met de uitspraak van de rechtbank verenigen en vocht het oordeel van de rechtbank aan. Op 2 juli jl. deed de Raad van State uitspraak. De Raad van State bevestigt de uitspraak van de rechtbank over de uitleg van het “pandquotum” in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Volgens de Raad van State volgt ook uit de tekstuele uitleg van de bepaling dat de rechtbank een juiste uitleg heeft gehanteerd.
Het quotum waar de uitspraak van de Afdeling over gaat is nog steeds in de Huisvestingsverordening Amsterdam opgenomen. In de versie die op 1 juli jl. in werking is getreden, is het pandquotum opgenomen in artikel 3.3.7 lid 2. Zie hieronder de tekst van de betreffende bepaling:
(…) In aanvulling op het eerste lid geldt dat maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten. Waarbij geldt dat:
a. bij minimaal vier zelfstandige woonruimten per verdieping een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per verdieping uit omgezette woonruimte kan bestaan;
b. bij minder dan vier zelfstandige woonruimten per verdieping een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per pand uit omgezette woonruimten kan bestaan; en,
c. bij minder dan vier woningen per pand er maximaal sprake kan zijn van één omgezette woonruimte. (…)
Wijziging Omgevingsplan Amsterdam inzake maximaal aantal hotelkamers én wijziging inzake het wegnemen van inconsistenties, onduidelijkheden, omissies en andere wetstechnische onvolkomenheden
Op 15 augustus jl. heeft het college van Amsterdam bekendgemaakt voornemens te zijn het Omgevingsplan Amsterdam te wijzigen in verband met regels over slaapplaatsen in hotels.
Op 26 november 2024 is een zogenaamd voorbereidingsbesluit genomen om een “beddenstop” in het Omgevingsplan op te kunnen nemen. Het doel van het voorbereidingsbesluit en de daarin opgenomen “beddenstop” is het afremmen van de overnachtingscapaciteit en het aantal toeristenovernachtingen in hotels, zodat de druk op de leefbaarheid als gevolg van toeristenovernachtingen niet verder toeneemt.
Omdat een voorbereidingsbesluit een tijdelijke werking heeft, wordt nu een wijziging van het Omgevingsplan voorbereid om de beddenstop ook na afloop van het voorbereidingsbesluit te regelen. Er liggen nu nog geen stukken ter inzage waarover een zienswijze kan worden ingediend. Naar verwachting wordt het ontwerp van het wijzigingsbesluit Omgevingsplan in het derde kwartaal van 2025 ter inzage gelegd. Hiervan zal kennis worden gegeven zodat desgewenst een zienswijze over het ontwerp-wijzigingsbesluit kan worden ingediend.
Het is dus verstandig de kennisgevingen van de gemeente Amsterdam in de gaten te houden als de “beddenstop” volgens u moet worden voorkomen.
Op 27 augustus jl. heeft het college ook bekendgemaakt anderszins wijzigingen in het Omgevingsplan door te zullen voeren.
Gebleken is dat de op 18 september 2024 vastgestelde Basisregeling voor het Omgevingsplan Amsterdam enkele inconsistenties, onduidelijkheden, omissies en andere wetstechnische onvolkomenheden bevat. De voorgenomen wijziging heeft tot doel deze op te lossen door wijzigingen van ondergeschikte aard aan te brengen in het Omgevingsplan.
Omdat het volgens het college om wijzigingen van ondergeschikte aard gaat, heeft het college besloten af te zien van participatie. De onderliggende wijziging van het Omgevingsplan is voorts niet van invloed voor de uitoefening van taken door andere bestuursorganen. Daarom worden ook zij niet bij de voorbereiding betrokken.
Naar verwachting wordt het ontwerp van het wijzigingsbesluit een week na 27 augustus jl. (aldus op 3 september a.s.) ter inzage gelegd. Vanaf dat moment kan een zienswijze over het ontwerp-wijzigingsbesluit worden ingediend. De kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerpbesluit zal in het Gemeenteblad worden geplaatst.
Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan verneem ik die graag. U kunt mij bereiken via telefoonnummer 020-3058383.
Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.
