Kan een nieuwe huurder de rechtspositie van een voormalige huurder overnemen?
Op 3 december jl. heeft de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over de vraag of een nieuwe huurder de rechtspositie van een voormalige huurder in een lopende bestuursrechtelijke procedure kan overnemen.
Het volgende was er aan de hand. De gemeente had een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een hostel. De huurder van een nabijgelegen woning maakte daartegen bezwaar omdat hij vreesde voor een toename van de parkeerdruk en een verminderde brandveiligheid. Het bezwaar werd afgewezen en de huurder stelde beroep in tegen de beslissing op bezwaar. Gedurende de beroepsprocedure zegt de huurder de huurovereenkomst op en verlaat hij de woning. De nieuwe huurder van de woning besluit de beroepsprocedure van de voormalige huurder voort te zetten.
Standaardjurisprudentie is dat alleen bij rechtsopvolging onder bijzondere titel de door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming kunnen overgaan indien zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van de rechtsopvolging verloren gaat. De rechtbank sluit volgens de Raad van State terecht bij deze jurisprudentie aan. Ook oordeelt de rechtbank volgens de Raad van State terecht dat in dit geval geen sprake is van rechtsopvolging onder bijzondere titel zoals bij eigendomsoverdracht.
Volgens de Raad van State heeft de rechtbank echter ten onrechte de nieuwe huurder ontvankelijk geacht omdat anders de rechtsbescherming van het “bewonersbelang” geheel verloren gaat. De Raad van State oordeelt dat het “bewonersbelang” niet over is gegaan op de nieuwe huurder. Het belang bij betrokkenheid in de lopende procedure dient volgens de Raad van State in zijn geheel te zijn overgegaan op de rechtsopvolger. Dat is bijvoorbeeld het geval als de eigendom van een woning volledig overgaat naar een nieuwe eigenaar: het belang van de oorspronkelijke eigenaar blijft dan bestaan en gaat over op een nieuwe eigenaar. Bij de huur van een woning is dat volgens de Raad van State anders: indien een huurder van een woning zijn huur opzegt en de woning verlaat, dan eindigt het belang van de voormalige huurder en gaat het belang van de voormalige huurder dus niet over op de nieuwe huurder. Voor de nieuwe huurder ontstaat een nieuw belang als omwonende op het moment dat hij zelf een huurovereenkomst sluit of op andere wijze de woning gaat bewonen.
Dit lijkt mij een juiste uitleg. De situatie van een opvolgende huurder vind ik anders dan de situatie van een opvolgende eigenaar.
De werking van een verleende omgevingsvergunning na de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regiem
In de praktijk bestaat wel eens onduidelijkheid over de status van een verleende omgevingsvergunning na de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regiem: een nieuw bestemmingsplan of een wijziging van het omgevingsplan. Vaak wordt gedacht dat men zich ook nog op die verleende omgevingsvergunning kan beroepen nadat een wijziging van het planologisch regiem in werking is getreden. Dat is helaas niet het geval. Het is vaste jurisprudentie van de Raad van State dat aan een verleende omgevingsvergunning geen zelfstandige betekenis toekomt na de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regiem. Wel is het zo dat legaal aangevangen gebruik op basis van een verleende omgevingsvergunning onder de werking van het overgangsrecht van een nieuw planologisch regiem kan vallen.
Even een voorbeeld ter verduidelijking. Indien je een omgevingsvergunning verkrijgt om een winkel te realiseren op een locatie waar een bedrijfsbestemming geldt, dan wordt in die omgevingsvergunning een afwijking van het bestemmingsplan/omgevingsplan voor het gebruik als winkel vergund. Indien daarna een nieuw planologisch regiem in werking treedt waarin de vergunde functie als winkel wordt overgenomen, dan is er niets aan de hand. Dat is anders indien er na de verlening van de afwijkingsvergunning een nieuw planologisch regiem in werking treedt waarin de winkelfunctie niet wordt overgenomen en bijvoorbeeld toch wordt vastgehouden aan de bedrijfsbestemming. Dan wordt het vergunde winkelgebruik dus feitelijk weggestemd en heeft de eerder verleende omgevingsvergunning zijn werking verloren. Beoordeeld dient dan te worden of het legaal aangevangen gebruik op basis van de verleende omgevingsvergunning onder de werking van het overgangsrecht valt.
Indien eerder vergund gebruik in een nieuw planologisch regiem wordt weggestemd en ook niet onder de werking van het overgangsrecht valt, dan is de vraag van belang of tegen het gebruik in strijd met het nieuwe planologische regiem handhavend kan worden opgetreden. Uit een uitspraak van de Raad van State van 3 december jl. blijkt dat je op basis van een verleende omgevingsvergunning er niet op mag vertrouwen dat na inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan waarin die vergunning niet is overgenomen niet handhavend tegen het wegbestemde gebruik zal worden opgetreden.
Het is dus altijd verstandig na te gaan of eerder vergund gebruik wordt overgenomen in een nieuw planologische regiem en daar over te procederen als het vergunde gebruik wordt wegbestemd.