Invoering wet kwaliteitsborging (wkb), wat zijn de belangrijkste veranderingen die u als aannemer (en opdrachtgever) moet weten
Inwerkingtreding
Per 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborg (Wkb) in werking getreden. De wet stelt verschillende eisen waaraan bouwprojecten moeten voldoen, zowel op publiekrechtelijk- als op privaatrechtelijk vlak ten aanzien van aannemers en opdrachtgevers. Hieronder treft u aan de belangrijksten zaken die door de Wkb zijn veranderd.
Publiekrechtelijke deel
Melding “activiteit bouwen”
Het publiekrechtelijke deel van de Wkb ziet met name op veranderingen voor de opdrachtgever. Deze dient bij bouwplannen (in plaats van het aanvragen van een omgevingsvergunning) bij de gemeente een melding te doen voor de “activiteit bouwen”. Vooralsnog geldt dit alleen voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Dat zijn bouwwerken die beperkte persoonlijke gevolgen hebben als bij de bouw niet wordt voldaan aan de bouwtechnische regels. Voorbeelden van bouwwerken gevolgklasse 1 zijn nieuwbouwwoningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen.
Benoeming Kwaliteitsborger
De initiatiefnemer (meestal de opdrachtgever) dient naast de melding voor de activiteit bouwen ook een Kwaliteitsborger aan te wijzen die de bouwwerkzaamheden begeleid. De Kwaliteitsborger dient erop toe te zien dat de bouw aan alle regels voldoet. Bij oplevering dient de Kwaliteitsborger te verklaren dat er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk voldoet aan alle bouwtechnische regels. Als aannemer is het raadzaam om op voorhand met je opdrachtgever afspraken te maken over welke stukken je als aannemer zult aanleveren aan de Kwaliteitsborger (bijv. bouwtekeningen en foto’s) en welke kosten je als aannemer daarvoor in rekening mag brengen.
Ingebruikname na goedgekeurde verklaring
Verder is van belang te melden dat het gebouw pas door de opdrachtgever in gebruik mag worden genomen, nadat de Kwaliteitsborger een goedgekeurde verklaring heeft afgegeven.
Privaatrechtelijke deel
Het privaatrechtelijke deel geldt voor aanneemovereenkomst vanaf 1 januari 2024 tussen een aannemer en een opdrachtgever en geldt voor alle bouwwerken. De Wkb zorgt voor vijf wijzigingen in de relatie tussen aannemer en opdrachtgever.
Schriftelijk waarschuwen
Als je als aannemer voor consumenten bouwt dien je alle waarschuwingen schriftelijk aan je opdrachtgever te melden en je dient je opdrachtgever expliciet te wijzen op de gevolgen als waarschuwingen niet worden opgevolgd.
Opleverdossier
Als aannemer dien je bij de oplevering een opleverdossier aan je opdrachtgever te verstrekken, tenzij je hebt afgesproken dat niet te doen (mag ook als opdrachtgever consument is). Als je hebt afgesproken een opleverdossier te verstrekken is het handig van tevoren af te spreken welke stukken je in het dossier zult toevoegen (bijv. tekeningen, berekeningen, technische omschrijvingen)
Aansprakelijkheid na oplevering voor alle gebreken
Je bent als aannemer na oplevering van een woning aan een consument aansprakelijk voor alle gebreken aan de woning en niet alleen maar voor verborgen gebreken (regeling tot 1 januari 2024). Door deze wijziging is het van nog groter belang dat je goede afspraken maakt met eventueel ingeschakelde onderaannemers.
Informatieverstrekking over verzekering
Je moet als aannemer de opdrachtgever op voorhand infomeren over de wijze waarop je bent verzekerd tegen faillissement en kwaliteitsgebreken. Het is overigens niet verplicht om je als aannemer te verzekeren. In dat geval dien je dit wel te melden aan je opdrachtgever.
Depot van 5% aanneemsom
Een consument mag bij de bouw van een woning laatste 5% van de aanneemsom in depot stoppen. In de tweede maand na oplevering stuur je als aannemer een brief aan je opdrachtgever waarin je meldt dat deze tot 3 maanden na oplevering klachten mag melden en dat in afwachting van het verhelpen van deze klachten de opdrachtgever het depot mag vasthouden.
Tot zover de belangrijkste wijzigingen. Wilt u meer weten neem dan contact op met mr Nicolet M. Don van Sarfaty advocaten
