Let op: kantoren moeten per 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben!
Op 28 november jl. heeft Minister Blok de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over energiebesparing in de gebouwde omgeving. Uit die brief blijkt dat de Minister energiebesparing in kantoren wenst te stimuleren en een verplichting voor kantoren in zal voeren om uiterlijk 1 januari 2023 tot minimaal energielabel C te renoveren. De plicht ziet op zowel publieke als private gebouwen die volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) een kantoorfunctie hebben. De verplichting geldt voor het hele gebouw, met dien verstande dat er een ondergrens van 100 m² geldt en monumenten (vooralsnog) van deze plicht worden uitgezonderd.
De gebouwen die onder de zogenaamde label C-verplichting vallen, dienen per 1 januari 2023 een minimale Energie-Index van 1,3 te hebben (energielabel C). Indien een kantoorgebouw dan niet label C maar een slechter label heeft (D tot en met G), dan mag het gebouw niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze sanctie heeft derhalve geen effect op leegstaande, te transformeren of te slopen kantoren die niet meer in gebruik zijn.
De label C-verplichting zal in het Bouwbesluit 2012 worden opgenomen. De wijziging van het Bouwbesluit 2012 zal in de eerste helft van 2017 in procedure worden gebracht.
Kantoorgebouwen met een label D, E of F kunnen volgens de Minister overigens zonder bouwkundige ingrepen worden aangepast om label C te halen. Dat is anders als het gaat om een gebouw met label G. Volgens de Minister betaalt de investering zich voorts terug door besparing op energiekosten.
Ondanks het feit dat de label C-verplichting nog niet in de regelgeving is opgenomen, is het verstandig als eigenaar van een kantoorgebouw na te gaan welk energielabel het gebouw nu heeft en op welke wijze aan de label C-verplichting kan worden voldaan. Voorts is het verstandig bij de aanschaf van een kantoorgebouw na te gaan welk energielabel het heeft en welke investeringen moeten worden gedaan om minimaal label C te halen.
De brief van de Minister van 28 november jl. kunt u via onderstaande link vinden:
Het recht tot erfafsluiting op grond van het BW mag worden beperkt in een bestemmingsplan
Op grond van artikel 5:48 BW is de eigenaar van een erf bevoegd dit af te sluiten. Veel eigenaren wensen ook daadwerkelijk hun erf af te sluiten. In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 december 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:3455) komt de vraag aan de orde in hoeverre dit recht van een eigenaar mag worden beperkt in een bestemmingsplan.
In de uitspraak deed zich het geval voor waarin een eigenaar zijn erf met bouwhekken had afgesloten. Omdat er geen woning op het erf aanwezig was en er geen bouwactiviteiten werden verricht, waren de bouwhekken in strijd met het bestemmingsplan en was een omgevingsvergunning vereist.
De Afdeling verwijst in haar uitspraak naar een eerdere uitspraak uit 2006 (r.o. 4.1). In die uitspraak van 15 februari 2006 overwoog de Afdeling dat de bevoegdheid tot erfafsluiting in een bestemmingsplan kan worden beperkt, tenzij de uitoefening van die bevoegdheid in de bestemmingsplanregels geheel onmogelijk wordt gemaakt. Daarbij overwoog de Afdeling tevens dat het antwoord op de vraag welke beperkingen toelaatbaar zijn, afhankelijk is van de concrete omstandigheden.
De Afdeling oordeelt ook in de uitspraak van 28 december jl. dat geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op de in artikel 5:48 BW gegeven bevoegdheid tot erfafsluiting. Daarbij acht de Afdeling van belang dat op grond van bijlage II bij het Bor zonder omgevingsvergunning een erfafscheiding van 1 meter hoog kan worden gerealiseerd, zodat de beperking in het bestemmingsplan niet aan een redelijke uitoefening van de bevoegdheid tot erfafscheiding in de weg staat.
De Raad van State heeft voor het eerst de correctie Widdershoven toegepast
Op 28 december jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in drie zaken de zogenaamde correctie Widdershoven toegepast. De correctie Widdershoven houdt in dat de schending van een norm die niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die de norm inroept, toch tot een vernietiging kan leiden indien het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel is geschonden (ABRS 16 maart 2016, ECLI:NL:2016:732).
Het betrof zaken van de SlijtersUnie over naleving van de Drank- en Horecawet. De SlijtersUnie had in drie verschillende gemeenten om handhavend optreden verzocht tegen onzelfstandige slijterijen in supermarkten, waar in strijd met artikel 24 van de Drank- en Horecawet (hierna: Dhw) tijdens de openingstijden geen leidinggevende in de slijterij aanwezig was. Omdat wel een leidinggevende elders in de supermarkt aanwezig was, hadden de betreffende gemeenten het verzoek om handhaving afgewezen.
De rechtbank Oost-Brabant oordeelde i) dat de belangen van de SlijtersUnie rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken waren, ii) dat niet de hele supermarkt maar slechts de lokaliteit waar het slijtersbedrijf wordt uitgeoefend als een inrichting in de zin van artikel 1 Dhw moet worden aangemerkt, zodat de leidinggevende zich in de slijtlokaliteit moet bevinden en zich niet elders in de supermarkt mag bevinden en iii) dat het relativiteitsvereiste ex artikel 8:69a Awb niet aan vernietiging in de weg staat, omdat de Dhw tevens strekt tot versterking van het inzicht van ondernemers en het bewerkstelligen van een bedrijfsvoering die bijdraagt aan een verantwoorde drankverstrekking.
De Afdeling laat de overwegingen van de rechtbank in stand en gaat met betrekking tot het relativiteitsvereiste nader in op de vraag of zelfstandige slijterijen worden benadeeld doordat aan hen verplichtingen zijn opgelegd waaraan in supermarkt gevestigde slijterijen als gevolg van het uitblijven van handhavend optreden tegen overtreding van artikel 24 Dhw niet behoeven te voldoen. De Afdeling beantwoordt deze vraag positief. De Afdeling oordeelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden nu in de betreffende gevallen wordt toegestaan dat slijterijen die in een supermarkt zijn gevestigd geen leidinggevende in de slijtlokaliteit of andere tot de inrichting behorende besloten ruimtes aanwezig hebben (maar elders in de supermarkt), terwijl zelfstandige slijterijen wel aan deze verplichting dienen te voldoen. Daarbij acht de Afdeling van belang dat de kosten van een leidinggevende geheel ten laste van een zelfstandige slijterij komen, terwijl dat bij een slijterij in een supermarkt niet het geval is.
Tegen alle verwachtingen in, is de correctie Widdershoven dus al binnen een half jaar na het aannemen ervan toegepast!
De vindplaatsen van de drie betreffende uitspraken zijn ECLI:NL:RVS:2016:3453, ECLI:NL:RVS:2016:3451 en ECLI:NL:RVS:2016:3454.
Intrekking omgevingsvergunning wegens gewijzigd planologisch inzicht
In de nieuwsbrief van september 2016 ben ik ingegaan op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de gedeeltelijke intrekking van een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo. De voorzieningenrechter van de Afdeling heeft op 16 januari jl. opnieuw geoordeeld over de intrekking van een omgevingsvergunning ECLI:NL:RVS:2017:69).
Het ging om een omgevingsvergunning die in april 2014 werd verleend aan PLUS voor het bouwen van een bedrijfsverzamelgebouw. In juli 2014 nam de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit voor het betreffende gebied. Kennelijk vond de gemeente bij nader inzien dat het vergunde bedrijfsverzamelgebouw ruimtelijk onwenselijk was, want in het ontwerpbestemmingsplan werd het vergunde bedrijfsverzamelgebouw niet positief bestemd. Reden waarom het college bij besluit van september 2015 de verleende omgevingsvergunning op grond van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo introk. PLUS kon zich niet met deze intrekking verenigen en maakte daartegen bezwaar en stelde vervolgens beroep en hoger beroep in. Tevens diende zij hangende hoger beroep een verzoek om een voorlopige voorziening in. De uitspraak van 16 januari jl. betreft de uitspraak op dit verzoek.
PLUS voert aan dat de volgende handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de omgevingsvergunning:
- voorbereidende werkzaamheden ter uitvoering van de omgevingsvergunning, zoals het bouwrijp maken en egaliseren van de grond en het plaatsen van hekken; en
- het verrichten van bodemonderzoeken om te kunnen voldoen aan de aan de omgevingsvergunning verbonden voorwaarde.
De voorzieningenrechter gaat niet mee in dit betoog. Het bouwrijp maken en egaliseren van de grond, het plaatsen van hekken en het verrichten van bodemonderzoeken – ook al gebeurt dit ter uitvoering van een aan de omgevingsvergunning verbonden voorwaarde – zijn volgens de voorzieningenrechter geen handelingen met gebruikmaking van de omgevingsvergunning, omdat het geen bouwactiviteiten betreft waarvoor de omgevingsvergunning is verleend. Nu gedurende 26 weken geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de omgevingsvergunning, was het college bevoegd de omgevingsvergunning in te trekken.
De voorzieningenrechter herhaalt in de uitspraak de standaardoverweging dat bij de beslissing over de intrekking van een omgevingsvergunning alle in aanmerking te nemen belangen moeten worden betrokken en tegen elkaar moeten worden afgewogen, waartoe naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen ook de bescherming van de planologische, stedenbouwkundige en welstandelijke inzichten en de (financiële) belangen van de vergunninghouder behoren (ABRS 1 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1011). Daarbij is de enkele omstandigheid dat de houder van een omgevingsvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten voldoende om de intrekking van een ongebruikte omgevingsvergunning te rechtvaardigen.
Ook die belangenafweging baat de verzoeker in dit geval niet. Het college heeft zich volgens de voorzieningenrechter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan vanwege gewijzigd planologisch inzicht niet meer wenselijk is en heeft groot gewicht mogen toekennen aan het belang dat is gediend bij uitvoering van de door het gemeentebestuur gewenste herontwikkeling van het centrum. Ondanks het feit dat de voorzieningenrechter aannemelijk acht dat de intrekking van de omgevingsvergunning nadelige financiële gevolgen voor de verzoeker kan hebben, is niet aannemelijk gemaakt dat de intrekking zodanig zware gevolgen heeft voor de verzoeker dat het college niet in redelijkheid een groter gewicht heeft kunnen toekennen aan de belangen die zijn gediend met de intrekking van de omgevingsvergunning.
Het staat een gemeente dus vrij een verleende omgevingsvergunning in te trekken wegens gewijzigd planologisch inzicht, mits aan de voorwaarden van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo wordt voldaan!
Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.