Regeerakkoord:een nieuwe huurmarkt
Wellicht niet zo heftig als bij de zorgpremie, maar ook de plannen uit het Regeerakkoord over de huurmarkt hebben veel stof doen opwaaien. Deze plannen behoeven eveneens een nadere uitwerking.
Een van de belangrijkste elementen uit het Regeerakkoord ziet toe op de niet geliberaliseerde huurmarkt en betreft een gedifferentieerde huurverhoging, waarbij afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder de huur mag worden verhoogd. Voor huurders met een inkomen tot € 33.000 is dat 1,5% plus inflatie, bij een huishoudinkomen van € 33.000 tot 43.000 2,5% plus inflatie en bij een huishoudinkomen van boven de € 43.000 is dat 6,5% plus inflatie.
Voor huurders met een inkomen boven de € 43.000 wordt bovendien de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na een eventueel vertrek van de zittende huurder geldt de maximale huurprijs weer, waarbij het woningwaarderingssysteem wordt vereenvoudigd door als grondslag 4,5% van de WOZ-waarde te gaan gebruiken en het huidige puntensysteem af te schaffen.
De opbrengsten van deze huurverhogingen worden afgeroomd door middel van een verhuurdersheffing.
Doordat er nog geen concrete invulling is gegeven aan de plannen uit het Regeerakkoord is er veel onrust op de huurmarkt ontstaan, waardoor veel verhuurders nu minder bereid zijn tot investeringen. Bij het doorberekenen van de gevolgen van deze plannen is onder meer duidelijk geworden dat de 4,5% WOZ-waarde in sommige gevallen zal leiden tot hogere, maar in andere gevallen zelfs tot lagere huuropbrengsten. Inmiddels heeft minister Blok (Wonen en Rijksdienst) laten weten dat er bij het uitwerken van de plannen rekening zal worden gehouden met de negatieve gevolgen van de huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde. Naar verwachting zal minister Blok uiterlijk voor 1 maart 2013 een uitgewerkt voorstel voor de huurmarkt presenteren. Wordt vervolgd dus.
Ongeoorloofde afwezigheid mag niet als verlof worden geboekt
Vakantiedagen worden (afwijkingen bij CAO daargelaten) vastgesteld overeenkomstig de wensen van de werknemer, tenzij er gewichtige redenen zijn – zoals een verstoring van het arbeidsproces – die dat bezwaarlijk maken. Het komt echter nogal eens voor dat er niet wordt gewerkt door de werknemer, vaak vanwege een arbeidsconflict, terwijl er (eigenlijk) geen sprake is van ziekte. In dergelijke gevallen worden de niet-gewerkte uren of dagen door de werkgever soms aangemerkt als vakantiedagen. Dit is echter in strijd met de wet: dagen kunnen alleen als vakantiedagen wordt aangemerkt als ze (vooraf) als zodanig zijn vastgesteld door de werkgever. In de hier bedoelde gevallen is vaak sprake van situatieve arbeidsongeschiktheid: de werknemer is niet ziek maar meent niet te kunnen (komen) werken. Of de werknemer over die periode desalniettemin aanspraak kan maken op loon, wordt in beginsel beoordeeld aan de hand van de vraag of het niet-werken is veroorzaakt door een omstandigheid die redelijkerwijs voor rekening van de werkgever moet komen. Is dat niet het geval, dan heeft de werknemer geen recht op loon – maar de opgebouwde vakantiedagen blijven staan. Er worden echter geen nieuwe vakantiedagen opgebouwd gedurende de periode dat de werknemer geen recht had op loon. In een recente uitspraak van de kantonrechter behield de werknemer wel zijn recht op loon, nu van hem niet kon worden gevergd de werkzaamheden te verrichten met het oog op de (dreiging van) psychische of lichamelijke klachten. De werkgever had verder het loon zonder enig voorbehoud steeds doorbetaald. De werkgever had namelijk de periode van afwezigheid (van mei tot december) aangemerkt als vakantie, wat de kantonrechter strijdig met de wet oordeelde. Werkgever diende dus de vakantiedagen bij het einde van het dienstverband uit te betalen en kon het gedurende zeven maanden betaalde salaris niet terug vorderen van de werknemer.
Nieuw ROZ-model winkelruimte 2012
Op 2 oktober 2012 heeft de ROZ een nieuwe versie van het model huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW met de daarbij behorende algemene bepalingen openbaar gemaakt. Anders dan bij de vorige modellen hebben detailhandel- en huurdersorganisaties bij het model 2012 actief input geleverd. Het wekt dan ook geen verbazing dat er een aantal voor huurder scherpe kantjes van het laatste model uit 2008 zijn afgeslepen.
De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige model zien op de beperking van de uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder en de verplichting van de verhuurder om meer openheid van zaken te geven over bepaalde aspecten (kwalitatieve rechten en verplichtingen, inzage in promotiebijdrage en gespecificeerde servicekosten). Ook zijn de boetebepalingen ingeperkt.
Jurisprudentie
Boetebeding
In een uitspraak van 26 september 2012 heeft de kantonrechter te Amsterdam het standaard boetebeding (Model winkelruimte 2008 en Model kantoorruimte 2003) als onduidelijk bestempeld. In deze casus vorderde de verhuurder naast betaling van achterstallige huurpenningen tevens een bedrag van € 4.500 (gebaseerd op een minimum van € 300 per maand) aan boete wegens niet of te laat betaalde huurtermijnen. De Amsterdamse kantonrechter was echter van mening dat het boetebeding dermate onduidelijk is geformuleerd, dat een deel van de bepaling buiten toepassing moet worden gelaten en heeft daarom slechts 2% boete per maand (of gedeelte daarvan) over alle per maand openstaande bedragen toegewezen. Uiteindelijk heeft de kantonrechter de huurder veroordeeld tot een boete voor een bedrag van € 1.020.
Het Hof Amsterdam heeft bij arrest van 9 oktober 2012 in een andere zaak dit standaard boetebeding wél in stand gelaten. De rechtspraak is dus niet eenduidig bij het toewijzen van de boete. Dit is iets om in de gaten te houden.
Dwaling bij servicekosten
Een andere opvallende uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 8 november 2012 betreft een zaak, waarbij een huurder met succes een beroep op dwaling heeft gedaan ten aanzien van het overeengekomen voorschot op de servicekosten. De kantonrechter heeft aannemelijk geacht dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het voorschot op de servicekosten bewust laag heeft voorgespiegeld, terwijl er een enorme discrepantie bestond met de werkelijke kosten. Gelet op de positie van beide partijen (professionele verhuurder tegenover niet-professionele huurder) oordeelde de rechter dat de huurder bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten. Volgens de kantonrechter was de huurder daarom gerechtigd om de huurovereenkomst te ontbinden en hoefde zij slechts de redelijke (niet de werkelijke!) kosten aan verhuurder te voldoen. De verhuurder is veroordeeld om een aanzienlijk deel van de kosten aan de huurder terug te betalen.
Om discussies over de (eindafrekening van de) servicekosten te voorkomen is het voor verhuurder van belang om huurder een reëel beeld te schetsen van de te verwachten hoogte daarvan. Dit zal overigens niet altijd mogelijk zijn, bijvoorbeeld indien het object voor het eerst wordt verhuurd. Het verdient aanbeveling huurder hier alsdan op te wijzen.
Ontruiming
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft in zijn uitspraak van 9 november 2012 geoordeeld dat een verhuurder bevoegd was om op basis van een eerder gewezen kort geding vonnis tot ontruiming van een huurder over te gaan (op grond van hernieuwde wanbetaling), ondanks dat het eerder gewezen vonnis dateerde van drie jaar geleden.
DISCLAIMER: de inhoud van dit bericht is louter informatief bedoeld en van algemene aard. Dit bericht is geen juridisch advies en daaraan kunnen geen rechten worden ontleend.
