Woonakkoord
In de vorige Nieuwsflits is aandacht besteed aan de plannen uit het Regeerakkoord over de huurmarkt. Om de hervormingen op de huurmarkt door de Eerste Kamer te kunnen loodsen, heeft de regering steun moeten zoeken bij een aantal oppositiepartijen. Dit heeft geresulteerd in het zogeheten Woonakkoord, dat op een aantal belangrijke punten verschilt met de plannen uit het Regeerakkoord.
Zo wordt de jaarlijkse huurverhoging per inkomensgroep verlaagd ten opzichte van het Regeerakkoord. Voor huurders met een inkomen tot € 33.000 is dat 1,5% plus inflatie gebleven, bij een huishoudinkomen van € 33.000 tot 43.000 2,0% (was 2,5%) plus inflatie en bij een huishoudinkomen van boven de € 43.000 is dat 4,0% (was 6,5%) plus inflatie. De eerste huurverhoging zal per 1 juli 2013 kunnen worden doorgevoerd. De opbrengsten van deze huurverhogingen worden afgeroomd door middel van een verhuurdersheffing, maar deze is verlaagd naar € 1,7 miljard (was € 2 miljard).
In tegenstelling tot het gestelde in het Regeerakkoord blijft de maximale huur gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Het plan om de maximale huurgrens te koppelen aan de WOZ-waarde van een woning is daarmee van de baan. Wel wordt er vóór Prinsjesdag 2013 een voorstel ingediend tot vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel.
Een nieuwe maatregel uit het Woonakkoord is voorts dat het BTW-tarief op verbouwingen gedurende één jaar omlaag gaat (van 21% naar 6%), zodat de bouwsector wordt gestimuleerd.
Er is veel kritiek op het Woonakkoord, zowel vanuit de verhuurders als vanuit de huurders. Zo vrezen vertegenwoordigers van huurders dat de lage inkomensgroepen in grote steden erop achteruit gaan, doordat de verhuurders de huren nog steeds aanzienlijk kunnen verhogen. Aan de andere kant stellen woningbouwcorporaties dat zij door de verhuurdersheffing nauwelijks ruimte hebben om te investeren. De plannen uit het Woonakkoord zullen hoe dan ook een grote impact kunnen hebben voor alle betrokkenen op de huurmarkt.
We blijven u op de hoogte houden van de ontwikkelingen.
Wetsvoorstel renovatie: stand van zaken
Op 28 september 2011 hebben een aantal leden van de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend met betrekking tot de huidige regeling over renovatie van 290-bedrijfsruimte. Achtergrond van dit wetsvoorstel is dat men vindt dat het op dit moment te makkelijk voor de verhuurder zou zijn om de huurovereenkomst op grond van renovatie te beëindigen. Voorgesteld is de wet te wijzigen, zodat een huurovereenkomst die vijf jaar heeft geduurd in beginsel niet meer kan worden beëindigd op grond dat de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor een renovatie, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Eind december 2012 hebben de verschillende fracties van de Tweede Kamer zich uitgelaten over dit wetsvoorstel. Daarbij is – net als door de Raad van State in zijn advies van oktober 2011 – behoorlijk wat kritiek geleverd, omdat de indieners van het voorstel niet hebben aangetoond dat verhuurders misbruik maken van deze beëindigingsgrond en er aan voorbij lijken te zijn gegaan dat er een rechterlijke toets plaatsvindt, waarbij de belangen van zowel verhuurder als huurder worden afgewogen. De indieners zijn gevraagd om nadere informatie te verschaffen, waaruit de noodzaak van de wetswijziging blijkt. Het is nog niet bekend of en wanneer dit wetsvoorstel (al dan niet ongewijzigd) ter stemming wordt ingediend bij de Tweede Kamer.
Moeizaam betalende huurders
In het huidige tijdsgewricht hebben veel verhuurders te maken met huurders die moeizaam of helemaal niet (meer) betalen. Hierna volgt een korte handleiding hoe daar mee om te gaan.
In het geval dat er een huurachterstand is van één maand, moet de huurder uiteraard direct worden aangesproken en worden aangespoord om te betalen. Nadert een nieuwe maand en heeft de huurder nog steeds niet betaald, dan zou de verhuurder reeds aanspraak kunnen maken c.q. kunnen wijzen op het verbeuren van de contractuele boete die veelal is opgenomen in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst (dit kan overigens al direct bij de eerste maand achterstand). Indien de huurder een huurachterstand heeft van 2 maanden en aan het eind van die maand nog steeds geen betaling heeft verricht, dan is het raadzaam om de vordering uit handen te geven, waarna uw advocaat een kort geding kan voorbereiden. Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van 3 maanden voldoende grond voor de verhuurder om tot ontruiming over te gaan. Onder bepaalde omstandigheden wordt een ontruiming ook wel toegewezen bij een achterstand van 2 maanden. Vaak is de dreiging van een kort geding en een mogelijke ontruiming reden voor de huurder om alsnog te betalen of een acceptabele betalingsregeling af te spreken.
Helaas komt het recentelijk steeds vaker voor dat huurders failliet gaan. De huurachterstand is tot aan de datum van het faillissement een concurrente vordering en de verhuurder is dan samen met de andere schuldeisers aangewezen op het (dikwijls zeer) weinige wat er resteert uit de boedel. De huur vanaf datum faillissement is echter een boedelschuld en zal met voorrang moeten worden voldaan. Ook dit is echter vaak niet voldoende om de vordering van de verhuurder te voldoen.
Nadat het faillissement is uitgesproken, kunnen zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst met in achtneming van een termijn van 3 maanden opzeggen. Indien de verhuurder opzegt, dan is de opleveringsverplichting echter een concurrente vordering, terwijl deze verplichting een boedelschuld wordt in het geval de curator opzegt. Het zou dus een voordeel kunnen opleveren te wachten op een opzegging door de curator. Staat er evenwel een andere huurder klaar, dan lijkt het beter direct zelf te handelen.
Omdat bij een faillissement van een huurder de huurachterstand en de lopende huurverplichting bijna nooit (volledig) worden voldaan, is het van belang om bij het aangaan van de huurovereenkomst voldoende zekerheid te bedingen, bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie of waarborgsom ter hoogte van ten minste 3 maanden huur. Daarbij dient te worden opgemerkt dat lang niet alle huurders in staat zijn om een dergelijke zekerheid te bieden, zodat dan naar alternatieven moet worden gezocht.
Jurisprudentie
Renovatie
In de rechtspraak is er op 27 november 2012 een tweetal uitspraken gewezen door de kantonrechter te Amsterdam over renovatie als beëindigingsgrond van de huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte.
In de ene zaak ging het om een pand in de Kalverstraat. De voorgestelde renovatie zou een dermate vergroting van de oppervlakte tot gevolg hebben (driemaal groter dan oorspronkelijk), dat er een aanzienlijke verhoging van de huurprijs kon worden bereikt. Hierdoor, zo oordeelt de kantonrechter, heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Relevant is ook dat de huurder in kwestie heeft verklaard dat zij geen behoefte had aan een driemaal groter winkeloppervlakte. De verhuurder was dan ook gerechtigd om de huurovereenkomst op te zeggen.
De andere zaak betrof een pand in de PC Hooftstraat. Hier zou de renovatie leiden tot een vergroting van de winkelruimte met hoogstens enkele tientallen vierkante meters. Volgens de kantonrechter is daarmee onvoldoende aannemelijk geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig rendement met zich zou brengen dat reeds om die reden sprake was van een dringende noodzaak. Het belang van de huurder om in het gehuurde te blijven, wordt daardoor groter geacht dan het belang van de verhuurder om tot renovatie over te gaan.
DISCLAIMER: de inhoud van dit bericht is louter informatief bedoeld en van algemene aard. Dit bericht is geen juridisch advies en daaraan kunnen geen rechten worden ontleend.
